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行政書士 菅野清弘(すげのきよひろ)
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空き家問題

空き家問題の原因

空き家問題とは
「住み手や使い手のいない空き家が徐々に増えてきている」という問題
平成25年のものですが、全国の空き家の数はおよそ820万戸で、空き家率は13.5%つまり7〜8軒に1軒は空き家だということになります。
空き家が増え始めた主な原因
@需要と供給のバランス ・・・人口減少により需要が少なくなった。
A使われなくなったものが無くならない ・・・取り壊すと税金が高くなる
B中古住宅の人気がない(新築信仰) ・・・新築希望者が多い
空き家問題が及ぼす影響
@犯罪の温床になる可能性 ・・・放火など犯罪のリスク
A衛生面等への悪影響 ・・・野良犬や野良猫が住みついたり、虫が発生

空き家問題の対策

空き家対策特別措置法
@各自治体の調査権限 ・・・特に対策が必要な空き家は「特定空き家等」と認定
A特定空き家等の措置 ・・・解体の通告や強制対処、固定資産税の特例対象からの除外といった措置
B固定資産税の特例対象からの除外 ・・・最大で4.2倍もの固定資産税

 

 

空き家の活用

子どもたちは遠くに自宅を建てて、古い実家には親たちだけが生活
これは、普通に見受けられるものです。
高齢になって施設に入所したりすると実家は空き家になってしまうことも良くあります。
住まなくなった住宅をどうするか・・・これは大きな社会問題です。

 

中古住宅の流通事情

木造文化の日本では、石造文化の欧米とは違い、古くなったら建て直すという意識が強いため中古住宅の流通は少ないです。
これは、日本の住宅の平均寿命が28年ということが影響されています。
もちろん、江戸時代に建てられた古い住宅もあります。しかし、一般的に住宅を求める時には、中古住宅のリフォームより新築を重視する傾向は強いです。
住宅供給に占める中古住宅の割合は
日本で36.7%、フランスで66.4%、アメリカで77.6%、そしてイギリスでは88.8%
最近は、日本でも中古住宅の市場が拡大しています。これは、最近の住宅が耐震を含め質を重視した住宅が増えたことも要因です。

空き家を維持するにも経費がかかります。

誰も住んでなくても建物と土地に固定資産税はかかります。
水道、電気、修繕費、庭木剪定、往復の交通費
解体すれば、固定資産税は上がります。
きちんと管理されていない「特定空き家」は固定資産税が6倍

空き家の活用方法

手入れをして家族で使う
建物ごと売却する
建物ごと賃貸する
更地にして売る
更地にして貸す

権利の整理

相続が始まりを争族にさせない

相続をしたくなくてもめる
 ■押し付けあう ■共有名義にして後でもめる ■売る売らないでもめる
認知症になると権利が凍結する
〇生前贈与 〇家族信託 〇成年後見制度

名義を変えないと自由に活用できない

現在の所有者と登記上の所有者が違うと買い手に敬遠されやすい
相続権利者全員の同意が必要になる
時を置くと相続人に新たな相続が発生し権利関係者が増加していく

土地・建物の整理

家の権利の整理と家財道具の片づけがスタート
不動産の価値を客観的に評価する
〇耐震性 〇メンテナンス状況 〇路線価 〇立地
リフォームは内装より水回りが優先
買主の心理を知る
最近は自分でリフォームするから安くしてほしいというニーズが増えている。
〇自分好みのデザインにしたい
〇不具合のある箇所を隠されたら困る
現実的な家賃の相場

 

DIY型賃貸借

貸主はそのまま貸せて、借主は好きなようにリフォームできる
※トラブルにならないように契約をしましょう

民泊

外国人観光客の宿泊先に活用すれば、日本人の旅行者も安く泊まれる
※民泊を行うには許可が必要です
民泊は 〇家主居住型 〇家主不在型 の2タイプ

用途を変える

〇民泊にする 〇飲食店にする 〇駐車場にする 〇農地にする
※農地にした場合、その後農地法の適用を受けます。

 

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